О покупке дома в средней полосе России

 

Или фиалки как инструмент продажи недвижимости

 

   Мой приятель купил дом. Позвонил мне, и, задав пару несущественных вопросов, и окутав меня волнами горделивого самолюбования, радостно сообщил мне, что отныне он является полноценным домовладельцем. С чем я его тут же поздравил. Но он уже торопливо прощался, чтобы дальше нести миру весть о том, какое крутое событие произошло-таки на планете, предварительно взяв с меня слово, что в ближайшие выходные мы съездим и заценим его покупку. Что ж, действительно здорово! Купил дом… Звучит то как, а?... Я его понимаю. Возбуждение от приобретения своего дома – вещь вполне простительная даже для солидного отца семейства.  Тем более, многие ли из нас хоть раз в жизни строили или покупали свой дом? В том то и дело. Это ведь такой шаг… Радостный в общем шаг, и безусловно ответственный.

 

   Наступила суббота, и мы поехали в ближайший пригород Магнитогорска осматривать покупку. Пока ехали, он трещал без умолку, описывая мне своё приобретение как нечто сказочное.

 

 – Двухэтажный, прямо в березовом лесу, такой нежно голубой!.. А под окна, прямо под окна цветники подвешены, и в них – фиалки. Представляешь?! Фиолетовые и розовые фиалки! Так красиво!.. Мы с Иринкой как увидели, нам так сразу понравилось всё!.. И цена, прикинь, цена ваааще нормальная!...

Приехали.

- Вот он! - с гордостью…

- Ой какой красивый!..

- Нравится?.. Нам тоже сразу понравился!!!

- Да, место такое хорошее, и домик.. аккуратный такой!.. Правда… тебя не смущает, то, что он в металлическом сайдинге?...

- Ну в металлическом… а что такого?! Тут вон ещё такой, в металлическом… Хороший дом, человек для себя строил… Вот с деньгами проблемы, продал мне… Аж плакал!  Вот смотри, здесь мы стену совсем уберём, чтобы объединить кухню с гостиной, а тут наоборот поставим перед лестницей, чтобы телевизор повесить!.. Как думаешь? В общем смотри, - тебе же тут творить… »

 

   Экскурсия по дому заняла полчаса. За это время, ведомый моими экскурсоводами, я увидел лишь некоторые проблемы этого строения, которые можно было увидеть при беглом осмотре. Подробный осмотр дома был проведен мною через несколько дней. Частично были вскрыты стены, полы и потолки в нескольких ключевых местах. Привычка вникать в суть конструкции дома, даже если дело касается незначительных изменений,  связана у меня с тем, чтобы понимать возможности трансформации постройки. Ведь, как архитектор, я всегда должен знать, где можно просто снести стены или сделать проем, а где стены являются несущими и подобные вмешательства чреваты, либо допустимы с целым рядом дополнительных условий. Обычно, частные дома не всегда имеют строительную документацию. И даже при наличии оной, не всегда можно быть уверенным в точном соответствии, строители ведь тоже люди творческие. Поэтому приходится проверять. После осмотра выяснилось, что дом являет собой просто цельный «букет» пороков присущих современным строениям. Итак, о скрытых и не очень "сюрпризах":

 

   1.  Дом построен из пенопласта с бетоном. по технологии «ТИСЭ». Поясню – стены возводятся из полистирола… то бишь из пенопласта, с заливкой специальных пустот в этом пенопласте бетоном.

   Во первых – пенопласт горит за милую душу (вспомните «Хромую лошадь» и выводы комиссии о том, что большинство отравилось продуктами горения полистирола). Во вторых он токсичен уже при температуре от +18 градусов, выделяет стирол, и вы, и ваши дети будете этим дышать. В третьих – недолговечен. Стареет уже через 6-8 лет. Достаточно?.. Ах да, его ещё любят мыши. Любят в плане кушать. Одна вскрытая стена (рабочие удалили гипсокартонную обшивку) явила миру 2 засохших мышиных трупика, много мышиных какашек и совершенно определенную систему их транспортных сообщений то есть ходов. Нда, первый сюрприз. Неприятно. Представляю, каково это будет узнать, что стены Твоего Дома, являются так же жильём для неизвестного количества грызунов, которые методично уничтожают твой утеплитель и так же методично дохнут. То есть, такой вот параллельный мир, в котором неприятные тебе сущности неосознанно, но целенаправленно увеличивают твои расходы на отопление, и понятно, что доведя эти расходы до максимума, дружно мумифицируются оставив тебя в уверенности, что поговорка «о покойниках либо хорошо, либо никак» не имеет к ним вообще никакого отношения.

 

   2. В доме отсутствует вентиляция. То есть совсем. Ни приточная, ни вытяжная. Тот, кто этот дом проектировал и возводил, не стал заморачиваться с  такой необязательной задачей как вентиляция. «Открою окошко и подышу!» - наверное рассуждал он, любовно запенивая все стыки и щели своего дома монтажной пеной…  которая во многих местах уже порыжела и от любого прикосновения рассыпалась в мелкую невидимую пыль. Из-за отсутствия вентиляции в доме пахнет сыростью, и после снятия странных фиолетовых обоев обнаружились ещё пятна плесени на стыках стен и перекрытий второго этажа. Отсутствует так же вентиляция подпольного пространства, что будет способствовать ускоренному гниению чернового пола первого этажа.

 

   3. Тепловая модель такого дома не является комфортной природе человека. Ведь стены этого дома «запечатаны» с двух сторон в пенопласт, и дом по сути своей тепловой модели является каркасником. То есть построенным по технологии каркасного домостроения. А суть его в том, что он просто является большой пенопластовой коробкой, в которой вам придется жить. Такой дом считается тёплым. Но является ли? В таком пенопластовом доме нет ничего, что могло бы накапливать в себе тепло. Основным теплоносителем в таком доме является воздух. А куда стремится теплый, нагретый воздух? Всегда вверх. Вверх и ещё раз вверх.    А если вверху такого замечательного дома не дай божи окажется вытяжная вентиляция (которая там обязана быть) то куда будет деваться весь наш нагретый батареями воздух? Правильно, на улицу, через эту самую вентиляцию. То есть, чтобы в таком замечательном доме было тепло, надо заткнуть все щелочки, напукать, и сидеть. Но что-то мне здесь не нравится. И я знаю что. Такой дом не может быть комфортным по определению. Так и здесь. При закрытых окнах душно и чем-то пованивает с явным химическим подтекстом. При открытых – тут же становится промозгло и хочется всё закупорить. Батареи работают на всю… Так вот, друзья мои, чтобы дом был комфортным, в нём должны быть нагретые массивные элементы – каменные или кирпичные стены, массивная кирпичная печь. Наши предки в нашем климате выжили именно благодаря массивной русской печи. Вам, мой читатель, приходилось на природе когда-нибудь, садится например на камень торчащий из земли? И если камень оказывался недостаточно нагретым, то это сразу чувствовалось, он начинал «тянуть» из вас тепло. Становилось некомфортно. И наоборот,  вечером, после жаркого дня, когда уже становится прохладно, как приятно посидеть на камне разогретым жарким дневным солнцем и хранящим его тепло. Приятно и комфортно. Так что тепловой комфорт жилого помещения – это нечто большее, нежели показание температуры воздуха. Значительно большее. И упаси вас от воздушного отопления.

 

   4. При постройке дома не было учтено то, что местность в низине достаточно сырая, с нередкими подтоплениями, из-за близко  протекающего ручья. Не сделана гидроизоляция по полу. Пахнет сыростью. Придется вскрывать полы по первому этажу и пытаться устроить гидроизоляцию. Так же, то, что дом находится среди березового леса конечно красиво! Но березы высоченные, и создают неслабое затенение дома со всеми вытекающими. В общем солнце – не частый гость в доме.

 

   Вы пробовали когда-нибудь долго жить в лесу? Под сенью ёлок и сосен или что хуже всего - среди лиственных деревьев? Солнца нет, не растут светолюбивые виды растений, цветов. В помещениях сумрачно, на северной стороне дома постоянно появляется мох, как, впрочем, и на ёлках вокруг. В лесу тепла меньше, и оттого сырость, комаров летом тьма. Наш климат, как известно, вообще на солнце и тепло небогат, а тут самому лишать себя этого - прямо мазохизм какой-то. Придется существенно проредить березы, растущие на участке, с юго-востока до юго-запада. Благо, дом стоит ближе к северной стороне участка.

 

   5. Весь дом обшит красивым металлическим сайдингом нежно-голубого цвета. Сверху покрыт синей металлочерепицей. Красота! Картинка!... Только… В последнее время, появляется все больше доказательств недружественности металлов природе человека. Существуют исследования, доказывающие, что металлические плоскости способны блокировать, рассеивать и искажать целый ряд энергий необходимых нашему организму. Самое важное – металлические постройки блокируют взаимосвязь человека с геомагнитным полем Земли. Последствия – самые разные, в силу особенностей организма каждого из нас. Где тонко, там и рвется. Искажают и концентрируют целые сонмы радиоволн, собирая на себе электромагнитный смог и воздействуя им на нас. Здесь опять же кому как – от головной боли до бессонницы.

 

   6. Крыша не утеплена. Вернее – утеплена конечно… утеплитель то лежит… но слой недостаточный. Толщина утеплителя на крыше должна быть в два раза толще утепления стены. Ведь теплопотери через крышу составляют 35-40% от общих теплопотерь дома. И еще явное отсутствие тщательной подгонки листов утеплителя между собой позволили сделать вывод – крыша холодная.

 

   7. Камин… Гордость каждого хозяина! А как же! Не хухры-мухры, а дом с камином! Только как объяснить гражданам, что камин из огнеупорного кирпича – это так, филькина грамота? Вот смотрите – мы растапливаем камин, и…  начинаем ощущать тепло живого огня. Дым уносится по трубе, а мы в кресле-качалке наслаждаемся жизнью. За окном – мороз, в руке бокал виски… тепло, уютно, сказка одним словом!.. В обследованном нами условно-тепловом устройстве обнаружилось две проблемы. Первая – прямоточная вытяжка, которой всё равно, топят камин, не топят… она исправно отводит тепло из дома, частично конечно замещая вентиляцию… Второе – топочная часть выложена из модного у нас, по понятным причинам, огнеупорного кирпича. Разберёмся. Температура горения дров 800-900 градусов по Цельсию. Температура же плавления стали, которую должен выдерживать и удерживать огнеупорный кирпич – около 1500 С. Вдумайтесь в само слово –  огнеупорный. Упор для огня. То есть этот кирпич по своим задачам призван огонь отражать и температуры высокие никуда не пущать. Что это значит? А то, что как только в таком камине погаснет последняя головешка, возле него сразу станет неуютно и холодно. Неуютно – потому что сам камин не взял практически ни чего из того огня который в нём только что был, и отдать ему вам – нечего. А холодно – потому что последний дымок с угасшей головешкой мгновенно улетит в холодное зимнее небо. Улетит, и в отличии от Карлсона – не вернется.

 

   Камин – это прямоточный очаг, отягощенный современными дизайнами, наворотами и ценниками. В основном используется в Европе, где климат – не чета нашему. А в нашем климате, любезные мои читатели, если хотите камин, то делайте его из полнотелого красного кирпича и обязательно  с отопительным щитком из того же кирпича, чтобы камин был не только красивой картинкой, но и полноценным прибором отопления. А различные дизайны там уже на ваше усмотрение.

 

   8. Отсутствует вентиляция канализационной системы, что подтвердило характерное чавканье унитаза при сдёргивании и последовавший за этим неприятный запах. Это значит, что канализационные трубы не сообщаются с атмесферой, образуя, так сказать, закрытую полугерметичную систему. В момент слива унитаза, вода находящаяся в нижнем изгибе унитаза движется в канализацию и создаёт разряжение, которое утягивает за собой практически всю воду, которую вы выпустили нажатием клавиши смыва. Тем самым, нарушается водяной затвор в нижнем изгибе унитаза, и запах канализации свободно струится в ваш дом. Чтобы устранить сию неприятность, нужно во первых делать отвод на стояке и либо ставить воздушный канализационный клапан, либо устраивать связь канализации с атмосферой. Второй вариант предпочтительнее в силу своей безупречной на долгие годы надёжности.

 

   Подведем итоги. Продавец дома, по словам приятеля, плакал, расставаясь со своим сокровищем. Так может он от радости плакал? Сам намучился здесь и наконец-то нашел новую жертву?.. Приятеля жалко. Взрослый, разумный человек, а вляпался  как первоклассник. Хотя с другой стороны, откуда он мог знать?... Ведь тот то строил для себя… Значит хорошо. А тот кто строил, откуда он всё это взял? Дык, известно откуда, у соседа спрашивал. Тот ещё у кого-то видел,  и так по нарастающей, как снежный ком…

 

   Ситуация которая сложилась на сегодняшний день в строительной отрасли – не радостна. Существует уйма строительных и отделочных материалов, и все эти материалы можно разделить на 2 основных вида – опасные, таких большинство, и условно безопасные, таких меньшинство. Квалификация проектировщиков и строительных инженеров в основной массе сегодня на небывало низком уровне. Сама система проведения тендеров на проектные и строительные работы порочна и разрушительна для отрасли. Я уже не говорю о конечном исполнителе. Увы. Всю современную Россию, от Калининграда до Камчатки обустраивают люди с крайне невысокой квалификацией. И уже есть последствия сложившейся ситуации. В новостях, все чаще встречаются факты того, что новостройки, построенные после 2000 – го года, признаются аварийным жильем. И уверяю вас, трагедии подобной Трансвааль парку будут повторяться. И география будет обширна.

 

   Учитывая вышесказанное, признаем, мой приятель купил не дом, а купил картинку с фиалками. То есть фиалки впарили ему это строение что называется в лёгкую (риэлтеры, вы думаю в курсе?). И это несмотря на то, что я его до этой покупки пару раз консультировал на тему домостроительства. Не пригодилось.

 

   Скажите, уважаемые мои читатели, какой у каждого из вас по счёту автомобиль в этой жизни? Третий? Десятый? У меня четырнадцатый. К чему я это? Да к тому, что когда мы покупаем машину, которую неоднократно сменим, мы – само внимание. Мы изучаем отзывы в интернете. Выявляем проблемы и сравниваем. Потом мы тщательно мониторим рынок. И снова сравниваем. Потом мы очень внимательно осматриваем, заглядываем машине во все мыслимые и немыслимые места, не забыв с важностью попинать по колесу. Ещё бывает, зовём кого-нибудь из знакомых, кто типа разбирается, или вообще отгоняем заинтересовавший нас экземпляр на подъёмник к знакомому механику. И доверяем его мнению. Ещё бы, он то этих автомобилей ну столько видел!.. И только после этого принимаем окончательное решение. Мой приятель ездил на 15-й по счёту машине, и купил свой первый по счёту дом. Купил легко. Это называется – импульсивная покупка. Маркетологи знают. Но как говорил один мой знакомый проектировщик - "Дом построенный на продажу покупать нельзя".

 

   Ну что ж, как там у Пушкина – «Его пример – другим наука…» Действительно, его пример подсказал мне, что покупателям недвижимости сегодня просто необходима предпродажная экспертиза будущей покупки, дабы не покупать кота в мешке. Я глубоко убеждён, что каждому объекту недвижимости, который человек приобретает на свои кровно заработанные, должен предшествовать ряд мероприятий:

 

   1. Техническая экспертиза  - оценка местности, участка, планировки, конструкции, материалов, отопления, вентиляции, гидроизоляции, водоподготовки, водоотведения и утепления. Не только подробный осмотр качества отдельных компонентов, но и анализ совокупности материалов, работ, узлов и решений будущей покупки.

 

   2. Экологическая экспертиза - качественный анализ заложенных в проекте материалов на тему здоровья. Описание плюсов и минусов заложенных строительно-отделочных материалов, предложение альтернативных решений и предупреждения будущих проблем. Экспертиза земельного участка - полное описание достоинств и недостатков земельного участка для строительства, огородничества и пр. эксплуатации с предложением оптимальных вариантов планировки и/или предупреждения возможных проблем.

 

   3. Архитектурно-планировочная экспертиза включает в себя работы по выявлению возможностей изменения вашего будущего дома под ваши задачи и требования.  Практика показывает, что возможности по переделке приобретенного дома под себя минимальны, либо требуют серьёзного бюджета. Так вот, проще узнать заранее, что можно в будущем доме изменить, перенести, снести и прочее, начиная от архитектурно-дизайнерских пожеланий заказчика до перечисления всех разделов проекта с учетом действующих норм и житейской необходимости.

 

   4. Экономическая экспертиза. А это, скажем самый красноречивый и убедительный пункт из всех перечисленных. Кроме рыночной оценки приобретаемой недвижимости, этот пункт дает ответы на такие вопросы: - Если я хочу то, то, то и еще вот это, то надо будет сделать то, то, и то, и стоить это будет…

 

   - Сколько-сколько?!...

    Мой приятель, после предоставленного мной отчёта о его доме, взял паузу. Решение, делать ли в доме ремонт или не делать и    быстрее этот дом продавать им пока не принято. Я его понимаю.

 

   Друзья, в силу этических норм и врождённого человеколюбия, я  не могу разместить какие-либо фотографии вышеуказанного дома. Все обозначенные проблемы действительно имеют место быть. Любое совпадение фактов прошу принять к сведению и считать опасной тенденцией.

 

Поликарпов Евгений

2013 г.